3194 Sayılı İmar Kanununu da içeren "Köy Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi" Değerlendirmesi
Meslek alanımızı doğrudan ilgilendiren 3194 Sayılı İmar Kanunu ile çeşitli kanunlarda değişiklik içeren torba kanun teklifi TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonunda kabul edilerek Meclis Genel Kuruluna sunulmuş ve söz konusu teklife dair görüşmeler devam etmektedir.
Genel olarak, güncel sorun alanlarına çözüm üretmek için planlama mesleğinin mevzuatta tanımlanmış, genel kabul görmüş esaslarını göz ardı eden, mesleğimizin tarihsel birikimle oluşmuş doğrularını ve planlı kentleşme ve mekansal gelişme ilkelerini etkisiz kılan düzenlemelerin kanun teklifi olarak sunulduğunu söylemek mümkündür.
Şöyle ki;
Teklifin 5. Maddesi ile İmar Kanununun 13. Maddesine imar hakkı aktarımı ifadesi ve hak aktarımın nasıl yapılacağına ilişkin maddeler eklenmiştir. Söz konusu ifadeler belirsizlik içermekte olup uygulamanın nasıl yapılacağı anlaşılamamaktadır.
"Verici parselin/parsellerin aktarıma esas inşaat hakları, en yakın komşuluğundaki imar parselinin/adasının emsale esas inşaat hakkını aşmamak kaydıyla ilgili İdaresince belirlenir." ifadesi ile imar planından bağımsız, inşaat haklarının belirlenmesi İdarenin keyfiyetine bırakılmaktadır.
İmar Kanununda yapılacak böylesi köklü bir değişikliğin tüm tarafların katılımı ile ve daha geniş perspektifte değerlendirilmesi gerekmektedir. Örneğin kesin yapılaşma yasaklı 1. Ve 2. Derece arkeolojik sit alanlarında yer alan parseller de konu bağlamında değerlendirilebilecekken etraflıca bir değerlendirme yapılmadan ilgili maddelerin hazırlandığı görülmektedir.
İmar hakkı aktarımı gibi hukuki ve mesleki açılardan belirsizlikleri olan bir konunun, torba yasa kapsamında aceleye getirilerek teklif edilmeden önce kapsamlı bir şekilde ele alınması, diğer mevzuat ile ilişkilendirilmesi ve uygulamaya yönelik alt mevzuatın bir an önce düzenlenmesi gerekmektedir.
"İmar hakkı aktarımı yapılırken, alıcı parselin emsale esas inşaat alanı en fazla imar planı ile belirlenmiş oranlar kadar ve her halde alıcı parselin %20`sini geçmemek üzere arttırılabilir" hükmü, kent bütünü esas alınarak hazırlanan imar planları aracılığıyla belirlenen yapılaşma kararlarını geçersiz kılacak niteliktedir. %20 şeklinde belirlenen oranın hangi kriterler çerçevesinde belirlendiği de muğlaktır.
Öncelikli olarak belediye mülkiyetindeki tescilsiz alanlar içerisinden belirlenecek olan verici parsellerin aktarıma esas inşaat hakları belirlenirken, en yakın komşuluktaki imar parselinin/adasının emsale esas inşaat alanının temel alınarak ilgili idaresince belirlenmesi muğlaklık yaratan, imar planlarının bütüncül karakterini zedeleyen, uygulamada ciddi sorunlar yaratan bir içeriğe sahiptir. En yakın komşuluktaki parsellerin imar hakları üzerinden emsal belirleme planlı kentleşme ilkesini tamamen ihlal eden bir uygulama olmakla beraber, söz konusu en yakın komşu parselin emsal değerini aşmadan ve yapılacak değerleme sonucu tespitin yapılacak olması da sorun yaratacaktır. Şöyle ki, alıcı parselin hak ettiği belirtilen aktarıma esas inşaat alanının, verici parsele aktarılması sürecinde, verici parselin en yakın komşuluğundaki parselin inşaat alanını aşmaması şartı koşulduğu için, bu değeri aşması durumunda ne yapılacağı belirsiz bırakılmıştır.
Hâlihazırda yapılaşmamış bulunan tescil harici, belediye mülkiyetindeki alanların veya kamu taşınmazları ile hazine mülklerinin, yalnızca en yakın komşuluktaki emsale konu inşaat hakkı temel alınarak yapılaşmaya açılması sağlıksız bir kentsel gelişme yaratacağı gibi, kamu mülkiyetindeki alanların özel mülkiyete transferi anlamına gelmektedir.
Bu tür sorunlar hâlihazırda, yerelin özgün koşullarıyla (meri planlar, hak sahipleri eğilimleri, kent gelişim trendi, ‘rezerv` biçiminde kullanılabilecek alanların cinsi, özel kanunlara tabi alanlar vb.) birlikte değerlendirilerek hazırlanacak imar planı değişikliği, revizyonu veya ilave imar planları ile -ve bazen sadece parselasyon ile- zaten çözülmektedir. Daha katmanlı (kentsel sit, arkeolojik sit, turizm bölgeleri, yoğun kent merkezleri vb.) alanlarda ise paydaşları ile birlikte yine o alana özgü planlama çalışmaları ve spesifik çözümlerle yürütülmektedir/yürütülmelidir.
Yere ait özgün koşulları ve planlama çalışmaları sonucunda plan bütününde kapsamlı, dolayısıyla sağlıklı bir kentleşmeyi sağlayan, bunu yaparken de bu tür noktasal sorunları çözen planlama disiplinini etkisiz hale getirip, ülkenin birçok yerinde farklı biçimlerde yaşanan bu sorunların çok az bir kısmına hitap edebilecek bir çözüm önerisinin kanun düzeyinde kapsamlı olmayan, basit ibarelerle kurallaştırılmaması gerekir.
Bu kurallaştırma aynı zamanda spekülasyonlara ve mecburen ihtiyaç olmayan birçok alanın sağlıklı bir kentleşmeyi sağlamak amacıyla değil parça parça sorunlara karşılık arsa üretmek amacıyla imara açılmasına yol açacaktır.
Benzer şekilde mülkiyet problemli olan, umumi kullanım alanlarına taşan ve yapılaşmış olan, yani asıl sorunu yaratan uyumsuzluklarla ilgili ise bu uygulama muğlak bırakılmıştır. Kişinin kendi parseli dışında kamuya ait bir parsele taşan yapısı var ise -ki bu örnekler oldukça yaygındır- bu kişiye, hem emsale esas inşaat alanı üzerinden başka bir parselde imar hakkı verilecek ve mevcut yapısı da varlığını sürdürebilecektir. Her ne kadar mevzuat gereği yıkımı gerekse de idarelerin birçok sebepten dolayı bunu yapmaktan imtina ettiği bilinmektedir.
Özetle, söz konusu Kanun teklifine gerekçe olarak sunulan hususlar, planlı kentleşme ve kamu yararı çerçevesinde bütüncül mekânsal çözümleri hayata geçirme ilkeleri çerçevesinde, ilgili meslek disiplinlerinin başarılı bir şekilde çözüm üretebileceği ve Kanun düzleminde basit bir kuralla değil, yerele özgü planlama çalışmaları ile (revizyon, değişiklik, ilave) mümkün olabileceği ortadadır. İlgili Kanun teklifi, gerek uygulamada yaratacağı sorunlar gerekse de kentlerimizin mekânsal gelişimine vereceği hasar gerekse de imar mevzuatı ile tarihsel bir birikimle oluşmuş planlama ilke ve esaslarına aykırılıklar taşıması sebebiyle olumsuz bulunmuştur.
Teklifin 6. Maddesi ile, DOP oranının %45`e tamamlanabileceği hükmü bir imkan olarak değil zorunluluk olarak hüküm altına alınmaktadır. Bu durum meskun ya da planlı alan olsun uygulamada yeni sorunlar doğuracaktır. DOP`u %45`e tamamlamanın zorunlu hale getirilmesi, bu zorunluluğu yerine getirmek için idarelerin çözüm üretmeye zorlanması sorun yaratacaktır. Ayrıca, DOP oranı düşük olandan bedel alınarak yüksek olana verilmesi ise keyfi uygulamalara, özellikle istihdam kapasiteleri teknik kadrolar açısından yeterli olmayan belediyelerimizin süreci yönetememesine yol açabilir.
Teklifin 7. Maddesi ile İmar Kanunu Madde Ek 8`de "Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz." hükmünün başına "Fonksiyon değişikliği hariç olmak üzere" ifadesi eklenerek parsel ölçeğinde fonksiyon değişikliği yapılması serbest bırakılmaktadır.
Ayrıca "İmar planlarında umumi hizmet alanına ayrılan yerlerden 13 üncü madde kapsamında kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda, kamu hizmetini yapacak ilgili idarenin kamu hizmet alanına ihtiyacı olmadığına dair görüşü alınarak eşdeğer alan ayrılmaksızın 2942 sayılı Kanunun Ek Madde 1 hükümlerine göre ve çevre yapılaşma koşulları ile uyumlu olmak kaydıyla konut kullanımı hariç fonksiyon değişikliği amaçlı plan değişikliği yapılabilir." ifadesi ile kamu hizmeti için ayrılan alanların azalacağı, potansiyel deprem toplanma alanı olabilecek alanların yapılaşmaya açılarak yoğunluğun artırılacağı değerlendirilmektedir. Alıntılanan ifadenin kentlerimizdeki mekânsal gelişmeyi oldukça olumsuz etkileyeceği açıktır. Şöyle ki; kentin geleceğini ve mekânsal gelişimini gelecekteki projeksiyon nüfusları çerçevesinde, imar mevzuatındaki zorunlu standartlara uygun olarak ve kent bütünü gözetilerek belirlenen plan kararlarını hiçe sayan, gelecekte ihtiyaç duyulacak olan kamusal kullanım alanlarına günümüzde ihtiyaç bulunmadığı gerekçesiyle fonksiyonlarının değiştirilmesine imkan sunan söz konusu düzenleme, imar mevzuatına, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına aykırıdır.
Ayrıca, fonksiyon değişikliği içeren plan değişikliklerinin parsel bazında yapılmasının önünün açılması, plan değişikliklerinde kamu yararı şartı olmaksızın değer artış payı ödenmesi karşılığında bu imkânın sunulması; planlı kentleşme ilkesini boşa düşüren, plansız yapılaşmayı teşvik eden ve bütüncül planlama kararlarını etkisiz kılan bir düzenlemedir.
Teklifin 2. Maddesi ile izinsiz yapılara ilişkin yıkımı ön gören ve bu yıkımın sürecini tarifleyen söz konusu değişiklikte, her ne kadar 6831 sayılı Orman Kanununda açık hükümler bulunsa da devlet ormanlarının söz konusu Kanun teklifinde kapsam dışında tutulması önemli bir sorun olarak değerlendirilmektedir.
Yıkım kararının tebliği için verilen 7 gün süre ve ardından yıkım için belirlenen 15 gün süre yetersizdir. Ayrıca, itiraz edilmesi durumunda sürecin nasıl ilerleyeceği belirsiz bırakılmıştır.
Şahıs arazilerinde inşa edilen izinsiz yapıların kapsam dışında bırakılması önemli bir eksiklik olarak belirtilmelidir.
Piyasaya dönük bir yapı olarak faaliyet gösteren TOKİ, yıkım kararlarında yetkili kılınmıştır. Yıkım süreçlerindeki pozisyonu ise yetki aşımı, çıkar çatışmaları ve denetim eksikliklerine sebep olabilecek kapsamda belirsiz bırakılmıştır.
Geçmişte farklı dönemlerde AYM tarafından iptal edilmesine rağmen işbu torba kanuna da ısrarla eklenen "Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü`nün görevleri arasında yer alan ı) Bakanlığın görev alanına giren konularla ilgili olarak mimarlık ve mühendislik meslek kuruluşlarına ilişkin mevzuatı hazırlamak ve bunları denetlemek." şeklindeki hüküm de AYM`nin geçmişte aldığı kararlara aykırıdır ve yasalaşması halinde iptali için gerekli mücadele gösterilecektir.
TMMOB Şehir Plancıları Odası olarak, planlama mesleğinin esası gereği uzun vadeli, kapsamlı çözümlerle kentsel gelişmeyi yönlendirme, sağlıklı ve güvenli yaşam alanlarını tüm yurttaşlarımız için erişilebilir kılma hedefli faaliyetlerimizi kararlılıkla sürdüreceğimizi, bu çerçevede yapılan tüm hukuki düzenlemeleri kamu yararı çerçevesinde değerlendirerek ilgili tüm kesimlere, meslektaşlarımıza ve kamuoyuna karşı bilgilendirme sorumluluğumuzu yerine getirmeye devam edeceğimizi bir kez daha duyurmak isteriz.
TMMOB Şehir Plancıları Odası
