Konu: Karşıyaka İlçesi, Mavişehir Mahallesi, 25470 ada 2 parselin satışı hk.
Geçtiğimiz aylarda Karşıyaka Belediyesi`ne ait hisse satışı ile gündeme gelen ve çeşitli yönleriyle tartışılan 25470 ada 2 parsele ilişkin konunun, edinilecek bilgi ve belgelerden sonra kentsel açıdan kapsamlı bir şekilde değerlendirilmesine gereksinim olduğu tespit edilmiştir. Bu doğrultuda, Karşıyaka Belediyesinden yazılı başvurumuzla istenilen ve belediyenin davetiyle yapılan toplantı sonrasında elde edilen bilgiler sonucunda, bölgeye dair ciddi sorunlar saptanmış olup, sürecin bütününe ilişkin değerlendirme yapma gereği doğmuştur. Ramsar Alanı`na yakınlığı, zemin yapısı, altyapı problemleri, kamu mülkiyetinin kurumlar eliyle ranta konu olması gibi başlıklarla Mavişehir bölgesi sorunlu bir yapılaşma sürecine sahiptir. Bölgedeki bütün planlama süreci başta olmak üzere, her türlü idari süreci incelemeden konunun değerlendirilmesinin, bilimsel olarak yetersiz kalacağı düşünülmektedir.
TMMOB Şehir Plancıları Odası, ilgili bakanlık, kamu kurumları, belediyeler ve diğer kuruluş ve makamlarla ilişki içerisinde ülkemizin sağlıklı ve düzenli kentleşmesi, kent planlarının şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına uygun yapılması için; yazışma, görüşme veya toplumu bilgilendirme yoluna gitmekte, başaramadığı durumlarda ortaya çıkan hatalı plan, karar ve uygulamaları ise yargıya taşıyarak mücadelesini sürdürmektedir.
2011 Yılı Toplu Konut Alanı İlanı`na Kadar Gelişen Süreç
Mavişehir Bölgesi`ne ilişkin ilk imar planları 1984 yılında onaylanmış olmakla birlikte, o dönemde bölgede mülkiyet Türkiye Emlak Bankası`na (TEB) aittir. İlk onaylanan planların ardından 1991 yılı ve sonrasında planlar birçok kez değişikliğe uğramıştır. Onaylı planlara göre imar planlarının uygulama prensiplerinin saptanması amacıyla dönemin mülk sahibi TEB ile Karşıyaka Belediyesi arasında 13.02.1991 tarihinde protokol imzalanmıştır. TEB ile Karşıyaka Belediyesi arasında yapılan protokollerin geçerliliğinin sağlanabilmesi amacıyla hazırlanan 1/1000 ölçekli İzmir Denizbostanlısı Kıyı Kesimi Revizyon İmar Planının, İzmir Büyükşehir Belediyesince 14.04.1997 tarihinde onaylandığı ve İmar Kanunu`nun 16.maddesinin uygulanması sonucunda da yapılaşmaların başladığı görülmektedir. 1998 yılında Emlak Bankası`nın tasfiyesi sonucu mülkiyetin Emlak Konut GYO ve Toplu Konut İdaresi`ne (TOKİ) geçtiği görülmektedir. 2006 yılında Mavişehir`in büyük bir bölümünün Toplu Konut Alanı ilan edildiği ve bu doğrultuda planların onaylandığı ancak bu planlar ve Toplu Konut Alanı kararının açılan bir dava sonucu iptal edildiği, aynı şekilde bu sürede Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.08.2010 tarih ve 01.946 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planının da açılan davalar sonucunda iptal edildiği tespit edilmiştir. Dava sonuçları ve kararları dikkate alınmadan Valilik Makamının 25.11.2011 tarihli işlemi ile Bostanlı- Mavişehir mevkiinde tekrar Toplu Konut Alanı ilan edilmiştir. 2019 yılı sonu itibariyle kesinleşen Mavişehir Toplu Konut Alanı 1/25000, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Planların, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 18.09.2012 tarihinde onaylandığı ve bu planlara yaklaşık 25 adet dava açıldığı tespit edilmiştir. Söz konusu bölgede onaylanan her planla, nüfus yoğunluğu ve inşaat yoğunluğu arttırılmıştır. Örneğin, 1991 yılı itibariyle yürürlükte bulunan plan kararlarına göre yapılan hesaplamalarda; 25740 ada 1 parsel, 25471 ada 1 parsel ve 25495 ada 1 parsellerin (2012 yılında onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında yapılan uygulamalar sonucunda söz konusu parseller 25470 ada 2 parsele dönüştürülmüştür) yer aldığı imar adaları yaklaşık olarak toplam 28600 m² inşaat alanına sahip iken, 2012 yılında onaylanan imar planında söz konusu üç parselin bulunduğu imar adalarında inşaat alanının yaklaşık olarak toplam 46866 m² ye yükseltildiği, ayrıca bu durumun bu parsellere özel bir durum olmadığı, Mavişehir Bölgesinin tamamında yaşandığı belirlenmiştir.
Konuya İlişkin Odamızın Yürüttüğü Hukuki Süreç
Odamız, Mavişehir Bölgesinde Toplu Konut Alanı ilan edilen alana ilişkin 18.09.2012 tarihinde onaylanan 1/25.000 ölçekli Kentsel Bölge Nazım İmar Planı Revizyonu, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının iptali istemiyle dava açmıştır. Mahkeme tarafından 10.04.2014 tarihinde planların iptaline karar verilmiş olup, ardından temyize götürülen dosyaya ilişkin Danıştay 6.Daire tarafından 02.12.2014 tarihinde kararın bozulmasına kanaat getirilmiştir. Yeniden yerel mahkemeye taşınan dosyaya ilişkin mahkemece 25.11.2015 tarihinde planların iptali yönünde ısrar kararı verilmiş, ancak yine temyize götürülen dosyada, Danıştay 6.Dairesi 29.05.2018 tarihinde kararı yine bozmuştur. Son olarak; İzmir 2.İdare Mahkemesi`nce 28.06.2019 tarihinde davanın reddine karar verilmiş olup, tarafımızca dosya temyize götürülmüştür ve süreç devam etmektedir. İptal kararları ile bozma kararları incelendiğinde; bu süreçteki mahkeme kararlarında, ayrıca devam eden şahıslarca açılmış "Toplu Konut Alanı İlanı"na ilişkin davaların sonuçlarının belirleyici olduğu, planların içerik bakımından değerlendirilmemiş olduğu ve bu anlamda bilirkişi raporu da istenmemiş olduğu görülmüştür.
Dava Sürecine İlişkin Kurumların Görüşleri
Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü`nün 2016 ve 2017 yıllarını kapsayan münferit yazılarında; Mavişehir Toplu Konut Alanı İmar Planlarına yönelik açılan 17 adet davada verilen iptal kararlarının bir kısmı bozulmuş olmasına rağmen, halen söz konusu planlara yönelik 9 adet iptal kararının bulunduğu, bu doğrultuda Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planının iptal durumunun devam ettiği ve İzmir Büyükşehir Belediyesi Hukuk Müşavirliğinin Nisan 2017 tarihli yazısında; Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 2012 yılında onaylanan imar planlarının iptaline yönelik her bir mahkeme kararı ayrı ayrı bozulmadıkça iptal kararının geçerliliğini koruduğu, dolayısıyla uyuşmazlık konusu imar planlarının yürürlükte olmadığının kabulü şeklinde değerlendirmeler yapıldığı tespit edilmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Karşıyaka Belediyesine hitaben yazmış olduğu 01.10.2019 tarihli yazıda; planlara ilişkin açılmış olan tüm dava süreçlerinin tamamlandığı ve planların yürürlükte olduğunun belirtildiği görülmüştür. Bu doğrultuda, planların yürürtmesinin durduırulduğu/iptal edildiği ve alanın plansız olduğu dönemlerde gerçekleştirilen işlemlerin incelenmesi gerekmektedir.
Bölgede Planların İptal Olduğu Süreçte Gerçekleştirilen Usule Aykırı İşlemler
Bir başka deyişle, yukarıda bahsedilen sürece bakıldığında, 19.11.2013 tarihinde bir vatandaşın açtığı davada alınan yürütmenin durdurulması kararından Çevre ve Şehircilik Bakanlığının planların yürürlükte olduğunu belirttiği 01.10.2019 tarihine kadar bu bölgede yapılan işlemlerin hukuki dayanağı bulunmamaktadır. Bu tarihler arasında hukuka aykırı olarak verilen imar durumu ve ruhsat tarihleri ekte yer alan tabloda da açıkça görülmektedir. Yine imar planlarının iptal edildiği dönemde yapılan bütün uygulama işlemlerinin (ifraz, tevhid, ruhsat vb.) alanın plansız olması nedeniyle dayanağı bulunmadığı dikkate alınarak sorumlu idarelerce gereğinin yapılarak iptal edilmesi ve ilgili sorumlular hakkında gereğinin yapılması kamu yararı açısından temel bir zorunluluktur.
Bölgede Yapılan İmar Uygulamalarının İmar Planları İle İlişkisi
Kentsel bir alanda 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler doğrultusunda her ölçeğin gerektirdiği teknik ayrıntı düzeyi ve plan tekniğiyle imar planları hazırlanarak yetkili kurumlarca hazırlanarak onaylanmaktadır. Yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kararları dikkate alınarak 3194 sayılı İmar Kanunu`nun 18.maddesi kapsamında belirlenen "düzenleme alanı sınırı" kapsamında, kanunda ifade edilen hususlar doğrultusunda kamusal alanların ve yapılaşmaya uygun imar parsellerinin oluşması ile sağlıklı bir çevre yaratılması hedeflenmektedir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının bulunduğu bir alanda, yetkili kurum tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu`nun 18.maddesi yerine aynı kanunun 15. ve 16. maddeleri kapsamında yapılan uygulamalar, bölgedeki yapılaşmanın plan kararlarını zorlayan, idareye sonrasında kimi alanlarda kamulaştırma zorunluluğu getiren, mülk sahipleri arasında eşitsiz süreçlerin yaşanması gibi sonuçlar doğurabilmektedir. Yapılan incelemeler sonucunda; Mavişehir bölgesinde uygulamaların 3194 sayılı İmar Kanunu`nun 18.maddesine göre yürütülmesi yerine, aynı Kanun`un 15. ve 16. maddelerine göre tamamlanmış olmasıyla, bugünkü tartışma konusu olan taşınmaz da dahil bölgedeki bütün taşınmazlarda benzer olumsuz sonuçlar yaşanmasına neden olunduğu belirlenmiştir. Örneğin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kararları doğrultusunda 3194 sayılı İmar Kanununun 15. ve 16. maddeleri kapsamında yapılan uygulamalar sonucunda 25740 ada 1 parsel, 25471 ada 1 parsel ve 25495 ada 1 parselin oluştuğu (3 ayrı imar adası) ve bedelsiz terk işlemlerinin gerçekleştiği görülmüştür. Ancak süreç bu aşamada iken, 17.05.2012 ve 18.09.2012 onay tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan kararları doğrultusunda Karşıyaka Belediye Encümeninin 31.10.2013 tarihli ve 86978074/2815 sayılı kararı ile tevhit işlemi gerçekleştirildiği, Kadastro Müdürlüğünce de 08.09.2015 tarihinde tescil işlemi gerçekleştirilerek tek imar adasına, 25470 ada 2 parsele dönüştürülmüş olduğu görülmüştür. Ekteki Raporda ayrıntılı olarak aktarıldığı üzere, söz konusu bölgeye ilişkin toplu konut alanı sınırı ve plan kararlarının yürütmesinin durdurulması ve iptaline ilişkin yargı süreçleri devam ederken tevhit işlemleri gerçekleştirilmiş ve aynı zamanda daha öncesinde bedelsiz terk edilen alanlar mülkiyete konu edilerek bugünkü satış işleminin yolu açılmıştır.
Bölgede Mülkiyetin Sermayeye Devri
Mavişehir`de Emlak GYO ve TOKİ mülkiyetinde olan parsellerin bir bölümünün 2010 yılının eylül ayında gazete ilanıyla satışa çıkarıldığı, 2012 yılında ise Mavişehir İmar Planları kapsamında kalan bölgede, toplamda yaklaşık 235.000 m² büyüklükte olan boş ve imarlı parsellerin %91`inin aynı sermaye grubuna (Cengiz İnşaat San. ve Tic. A.Ş) satıldığı belirlenmiştir.
Sonuç Olarak
Kamuya terk edilmiş bir alanın, mülkiyete konu edilmesi ve satışa konu olmasını kamu yararı ile bağdaştırmak mümkün değildir. Bununla birlikte, söz konusu alanda geçmişten bugüne kadar onaylanan imar planlarının şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı ile örtüşüp örtüşmediği, yapılan imar uygulamalarının yürürlükte bulunan plan kararları doğrultusunda yapılıp yapılmadığı, onaylanan imar planları ile sağlıklı ve yaşanabilir bir çevre oluşup oluşmadığı gibi tartışmaları göz ardı edip, sadece bahse konu satış işleminin bilimsel temelden yoksun bir şekilde tartışılmasının kentimiz adına en ufak yararı bulunmamaktadır. Söz konusu bölgede geçmişte onaylanan imar planları kapsamında ilgili mahkemelerce hazırlanan bilirkişi raporlarında yer alan uyarılar dikkate alınmadığı için 2019 yılı sonunda yaşanan sel felaketi bile sürecin ne kadar kötü yönetildiğinin göstergesidir. Mavişehir planlama süreci bütünüyle şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına aykırı şekilde yürütülerek bugünkü tartışma konusu olan satış işleminin taşları adım adım döşenmiştir. Ayrıca sadece gündem olan satışa konu olan parsel değil, merkezi hükümetlerin ve yerel yönetimlerin tasarrufları doğrultusunda 90`lı yıllardan başlayarak Mavişehir bölgesi el birliğiyle ranta konu edilmiş ve sermayeye peşkeş çekilmiştir. Yapılması gereken, Mavişehir`de geçmişten bugüne yapılmış hukuka aykırı her türlü işlemin sorumlu idareler tarafından denetlenerek gereğinin yerine getirilmesidir.
Konunun sağlıklı bir şekilde ele alınması için ayrıntılı bilgiler içeren teknik değerlendirme raporumuz açıklamamız ekinde yer almaktadır. Söz konusu raporda yer alan tarihler aynı zamanda bölgede yaşanan şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına aykırı işlemlerde sorumlu kurum ve kuruluşların belirlenebilmesi açısından önemlidir.
Saygılarımızla.
TMMOB ŞEHİR PLANCILARI ODASI İZMİR ŞUBESİ
