Karabağlar Belediye Meclisinin 06/08/2019 tarihli ve 79/2019 sayılı kararı ile kabul edilen ve İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.09.2020 tarih ve 05.718 sayılı kararı ile değişiklikle uygun görülerek onaylanan,  26.11.2020- 25.12.2020 tarihleri arasındaki askı süreci devam eden  Bakanlığın UİP:39063 plan işlem numaralı, 1/1000 ölçekli 4. Etap Karabağlar-Günaltay Mahalleleri ve Civarı Revizyon İmar Planına askı süresi içerisinde itiraz edilmiş olup, Karabağlar Belediye Meclisinin 01.03.2021 tarih ve 39/2021 sayılı kararıyla itirazımız reddedilmiştir.  Söz konusu işleme dava  açılmasına karar verilmiş olup, süreç devam etmektedir. Konuya ilişkin itiraz metnimiz ve meclis kararı aşağıda yer almaktadır. Kamuoyunun bilgisine sunarız.

Saygılarımızla.

KARABAĞLAR BELEDİYE BAŞKANLIĞINA

Karabağlar Belediye Meclisinin 06/08/2019 tarihli ve 79/2019 sayılı kararı ile kabul edilen ve İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.09.2020 tarih ve 05.718 sayılı kararı ile değişiklikle uygun görülerek onaylanan,  26.11.2020- 25.12.2020 tarihleri arasındaki askı süreci devam eden  Bakanlığın UİP:39063 plan işlem numaralı, 1/1000 ölçekli 4. Etap Karabağlar-Günaltay Mahalleleri ve Civarı Revizyon İmar Planı, Şubemizce incelenmiş ve aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir.

1. 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Açıklama Raporunun "Plan Kabulleri" başlığı altında, ortalama emsal değerinin; hesaplanan inşaat alanının, yürürlükteki imar planında belirlenmiş olan imar adalarının alanlarına oranlaması yöntemi ile bulunduğu, bu kapsamda "Konut Alanları"nda; "Blok Nizam Üç Kat(BL-3)" yapılaşma koşulunun Emsal değerinin 1.80, "Blok Nizam Dört Kat (BL-4)" yapılaşma koşulunun Emsal değerinin 2.20, "Blok Nizam Altı Kat (BL-6)" yapılaşma koşulunun Emsal değerinin 3.00, "Bitişik Nizam İki Kat (B-2)" yapılaşma koşulunun Emsal değerinin 2.00,  "Bitişik Nizam Üç Kat (B-3)" koşulunun Emsal değerinin 2.50, "Bitişik Nizam Dört Kat (B-4)" yapılaşma koşulunun Emsal değerinin 2.50, "Bitişik Nizam Dört Kat (B-4)" ve "Bitişik Nizam Altı Kat (B-6)"  yapılaşma koşulunun Emsal değerinin ise 3.00 olarak hesaplandığı(sf.73), 

Yapılan inceleme sonucunda, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 6. maddesinde yer alan parsel büyüklükleri ve bahçe mesafeleri dikkate alındığında;

• Ön bahçesiz 4 kata kadar "Bitişik Nizam Konut Alanları"nda, TAKS değeri yaklaşık 0.77 olarak;  "Bitişik Nizam Beş Katlı Konut Alanları"nda ise TAKS değeri yaklaşık 0.73 olarak hesaplanmaktadır. Yönetmeliğin öngördüğü söz konusu TAKS değerleri esas alındığında ise "Bitişik Nizam İki Katlı Konut Alanlarında" Emsal değeri 1.54, "Bitişik Nizam Üç Katlı Konut Alanlarında"  Emsal değeri 2.31, "Bitişik Nizam Dört Katlı Konut Alanları"nda Emsal değeri 3.08, "Bitişik Nizam Beş Katlı Konut Alanları"nda ise Emsal değeri 3.65 olarak hesaplanmaktadır. 
• Ön bahçeli 4 kata kadar "Bitişik Nizam Konut Alanları"nda TAKS değeri yaklaşık 0.55 olarak,  "Bitişik Nizam Beş Katlı Konut Alanları"nda ise TAKS değeri yaklaşık 0.53 olarak hesaplanmaktadır.  Yönetmeliğin öngördüğü söz konusu TAKS değerleri esas alındığında ise "Bitişik Nizam İki Katlı Konut Alanlarında" Emsal değeri 1.10, "Bitişik Nizam Üç Katlı Konut Alanlarında"  Emsal değeri 1.65, "Bitişik Nizam Dört Katlı Konut Alanları"nda Emsal değeri 2.20, "Bitişik Nizam Beş Katlı Konut Alanları"nda ise Emsal değeri  2.65 olarak hesaplanmaktadır.
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinin 6. fıkrasında; "Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40`ı geçemez." şeklindeki hüküm dikkate alındığında, "Blok Nizam Üç Katlı Konut Alanlarında" TAKS=0.40 uygulandığında Emsal değeri 1.20, "Blok Nizam Dört Katlı Konut Alanlarında" Emsal değeri 1.60, "Blok Nizam Beş Katlı Konut Alanlarında" ise Emsal değeri  2.00 olarak hesaplanacaktır.

Yukarıda ifade edilen değerlendirmeler dikkate alındığında, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu Plan Açıklama Raporunda, "Emsal" kabullerinin hangi teknik yöntemlerle hesaplandığının açıklanmadığı görülmektedir. Bu durum, planın kurgusunu tamamen etkilemekte, ayrıca inşaat alanı yoğunluğu ve nüfus hesaplarını tartışmalı hale getirmektedir. Bu nedenle mevcut teşekküllerin "Emsal" kabullerinin yönetmelik hükmünde ifade edilen değerden farklı çıkmasının nedeninin ne olduğu, yapılan hesaplamalarda hangi teknik yöntemin kullanıldığının hiçbir tereddütte yer bırakmayacak şekilde açıklanması gerektiği,

2.Alanın mekansal olarak iyileştirilmesini amaçlayan, dokunun büyük ölçüde yeniden tasarlanmasına olanak veren imar planlarında kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarının planın öngördüğü toplam nüfus esas alınarak, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde öngörülen standartlara uygun hazırlanması önemli ve gerekli görülmektedir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu Plan Açıklama Raporunda "Sosyal ve Teknik Altyapı Alanları" başlığı altında yeşil alan miktarının %80 oranında artırıldığı ifade edilmiş, ancak diğer sosyal ve teknik altyapı alanlarının büyüklükleri hakkında bilgi verilmemiştir. Öngörülen plan nüfusu(178507 kişi) dikkate alındığında, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonunda, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği`nin Ek-2 Tablosundaki Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarına ilişkin standartların(yeşil alan dahil),  anılan Yönetmelikteki standartları sağlamadığı (sf.78), 

3. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu Plan Notlarının 1.27.  maddesinde "Mülkiyet ve ruhsatlı yapılar ile imar planı arasında uyumsuzluk olması durumunda 2 metreye kadar kadar olan uyumsuzlukları düzeltmeye imar, harita ve planlama müdürlüklerinden oluşan ve ilgili başkan yardımcısının başkanlığında toplanan teknik komisyon yetkilidir." şeklinde hüküm yer almaktadır. İmar planı revizyonu yapılan bölgede ruhsatlı yapıların korumaya yönelik bir plan notunun uygulamayı güçleştireceği düşünülmektedir. Söz konusu plan notu hükmü, ruhsatlı yapılar bulunması nedeniyle müktesep hak nedeniyle eklendi ise; imar planlarında müktesep hakkın varlığının veya yokluğunun araştırılmasının doğru olmadığı, müktesep hak kavramının inşaat ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, işyeri açma ve çalışma ruhsatı vb. belgeler düzenlenirken değerlendirilmesi gerektiği, imar planlarında müktesep hak kavramının bulunduğunun kabul edilmesi durumda, imar planlarının bir defa yapılması ve bir daha hiçbir değişiklik yapılamaması yönünde yanlış bir anlayışın ortaya çıkacaktır. Bu nedenle söz konusu alanda öncesinde onaylanan planın yeni bir plan olduğu, dolayısıyla ruhsatlı yapıları koruması gerektiği gibi bir zorunluluk olmadığı, ilke belirlenemeyeceği, böyle bir notun varlığının planın amacıyla çeliştiği,

4. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu Plan Notlarının 1.30.1.  maddesinde; "4 kat ayrık nizamlı tüm imar adalarında, minimum 1000 m² parsel büyüklüğüne erişildiğinde veya ada ölçeğinde gelindiği takdirde, Emsal=2.00 ve Yençok=15 kat olacak şekilde inşaat izni verilir.", 1.31.1. maddesinde "3 kat blok nizamlı tüm imar adalarında, minimum 750 m² parsel büyüklüğüne erişildiğinde veya ada ölçeğine gelindiği taktirde, Emsal=1.80 ve Yençok=15 kat,", 1.31.2. maddesinde "4 kat blok nizamlı tüm imar adalarında, minimum 1000 m² parsel büyüklüğüne erişildiğinde veya ada ölçeğine gelindiği taktirde, Emsal=2.20 ve Yençok=15 kat,",  1.32.1. maddesinde "2 kat bitişik nizamlı tüm imar adalarında, minimum 750 m² parsel büyüklüğüne erişildiğinde veya ada ölçeğine gelindiği taktirde, Emsal=2.00 ve Yençok=10 kat,", 1.32.2. maddesinde "3 kat bitişik nizamlı tüm imar adalarında, minimum 1000 m² parsel büyüklüğüne erişildiğinde veya ada ölçeğine gelindiği taktirde, Emsal=2.50 ve Yençok=15 kat,", 1.33.maddesinde "T1-Ticaret Alanı" kullanımlı bitişik nizam 3 kat(b-3) ve bitişik nizam 4 kat(B-4) yapılaşma koşullu tüm imar adalarında, İmar Kanunu`nun 18`inci MAddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5.maddesinin uygulanması koşuluyla; minimum 1000 m² parsel büyüklüğüne erişildiğinde veya ada ölçeğinde gelindiği takdirde, Emsal=2.50 ve Yençok=21.50 metre olacak şekilde inşaat izni verilir." şeklinde plan notlarının yer aldığı,

Yapılan inceleme sonucunda söz konusu plan notları ile aynı konum ve plan kararlarına sahip iki parselin plan notları ile farklı bir yapılaşma öngörülmesi durumunun ayrıcalıklı imar hakkı olarak tanımlanacağı, aynı ada içerisinde söz konusu büyüklüleri sağlayıp bir araya gelen parseller ile gelemeyenler arasında ciddi farklılıklar oluşacağı dikkate alındığında bahse konu plan notlarının  Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 7.maddesinin b bendinde yer alan "Planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür" şeklindeki hükme açıkça aykırı olduğu,

5. Plan Notlarının 2.1.2 maddesinde "Konut alanlarındaki konut yapılarının zemin katlarında yalnız ilgili bina alanı içerisinde günlük ticaret yapılabilir." denmektedir.  Ancak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde mevcut teşekküller dikkate alınarak yol boyu ticaret kararı alınmakta olup, alanın henüz bu plan doğrultusunda yapılaşmadığı, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği`nde "Konut Alanları" ile "Ticaret-Konut Alanları"nın ayrı gösterimlerle tanımlandığı ve bu kapsamda söz konusu kararın plana yansıtılması gerektiği, bu haliyle plan notları ile plan kararından farklı fonksiyon öngörülmüş olduğu, plan notu ile herhangi bir mekânsal karar olmadan konut alanlarının tamamında günlük ticaretin yapılabilmesinin önünün açıldığı, yaratacağı trafik açısından ulaşım ağının yeterli olup olmayacağı, otopark sorununun nasıl çözüleceği gibi konulara ilişkin plan açıklama raporlarında herhangi bir değerlendirmenin olmadığı, böyle bir uygulamanın planın amacına aykırılık teşkil edeceği,

6.  Söz konusu Revizyon İmar Planı Plan Notlarındaki 1.30.1., 1.31.1., 1.31.2., 1.32.1., 1.32.2., 1.33., 2.1.2 maddelerinin, Karabağlar ilçe sınırları içindeki beş ayrı Revizyon İmar Planına Plan Notlarının bütünleştirilmesine ilişkin plan değişikliğindeki Plan Notları ile benzer nitelikte olduğu ve bu plan notlarının  İzmir.3.İdare Mahkemesi`nin 2019/82 Esas, 2019/1411 sayılı kararı ile iptal edilmiş olduğu, kararın gerekçesinde; "…planlar ile getirilen en temel kararlar olan kullanım ve yapılaşma koşulları açısından planların ve plan hükümlerinin birbirlerini tamamlayan ve uyumlu bir nitelik taşıması gerektiği, dava konusu düzenleme ile plan hükümleri ile uygulamada plan üzerinde görülenden çok farklı nitelikte yapılaşma düzeninin ortaya çıkabileceği açık olduğundan bahsedilen plan notlarında hukuka uyarlık bulunmadığı…"  hususunun ifade edildiğini, bu bağlamda; iptal gerekçesinin dava konusu işlem özelindeki şartlara ilişkin değil, şehircilik  ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı yönünden bir hukuka aykırılık tespitinde bulunduğu,

2577 sayılı İdari Yargılama Usulu Kanunu`nun "Kararların sonuçları" başlıklı 28. maddesinde "1.Danıştay, bölge idare mahkemeleri, idare ve vergi mahkemelerinin esasa ve yürütmenin durdurulmasına ilişkin kararlarının icaplarına göre idare, gecikmeksizin işlem tesis etmeye veya eylemde bulunmaya mecburdur. Bu süre hiçbir şekilde kararın idareye tebliğinden başlayarak otuz günü geçemez…"  hükmü düzenlenmiş olup anılan maddenin, idarelerin hukuka ve yargı kararlarına uygun iş ve işlem yapmasını sağlamayı amaçlamakta olduğu, "yargı kararlarına uygunluk" kavramından anlaşılması gerekenin bir yargı kararının somut, gerçek ve bütüncül sonuçlarıyla birlikte değerlendirilerek buna uygun hareket edilmesi gerektiği,

İdarelerin hukuka uygun işlem tesis etme yükümlülüğü kapsamında; hukuka aykırılığı tespit edilen bir işlemin içeriğinin, aynı nitelikleri gösteren ancak yargı kararının bire bir konusu olmayan farklı bir idari işlemde tekrarlanmasının hukuka, hakkaniyete ve iyi niyete uygun olmayacağı, Bir işlemin hukuka aykırılığına ilişkin yargı tespitinin, aynı nitelikteki farklı bir işlemde yok sayılarak hukuka aykırılığın tekrarlanmasının, kamu zararı ve hizmet kusuru gibi durumları ortaya çıkarabileceği, zira bu durumda idarenin iyi niyetli bilgisizliğinden veya kamu yararına işlem tesis etme amacı güderek hareket ettiğinden bahsedilemeyeceği,

7. Plan Notlarının 2.6 maddesinde "31276 adaya ilişkin uygulama imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüd raporu onaylanmadan yapı ruhsatı düzenlenmez." şeklinde hüküm yer almaktadır. Mekansal Planlar Yapım Yönetmelğinin 21. maddesinin 6. fıkarsında; "Onaylı jeolojik-jeoteknik veya mikro bölgeleme etüt raporu bulunmayan alanlarda imar planları hazırlanamaz." şeklindeki hüküm dikkate alındığında, bahse konu plan notunun yönetmelik hükmüne açıkça aykırı olduğu,

tespit edilmiştir.

Yukarıda belirtilen tespitler doğrultusunda, askı süreci devam etmekte olan 1/1000 ölçekli 4. Etap Karabağlar-Günaltay Mahalleleri ve Civarı Revizyon İmar Planına itiraz edilmektedir.

Karabağlar Belediye Meclisinin 01.03.2021 tarih ve 39/2021 sayılı kararında;

1. Plan Açıklama Raporunda, "Emsal" kabullerinin hangi teknik yöntemlerle hesaplandığının açıklanmadığı, bu durumun planın kurgusunu tamamen etkilediği ayrıca inşaat alanı yoğunluğu ve nüfus hesaplarını tartışmalı hale getirdiği, mevcut teşekküllerin "Emsal" kabullerinin yönetmelik hükmünde ifade edilen değerden farklı çıkmasının nedeninin ne olduğu, yapılan hesaplamalarda hangi teknik yöntemin kullanıldığının hiçbir tereddütte yer bırakmayacak şekilde açıklanması gerektiği belirtildiyse de;

İmar ve Şehircilik Müdürlüğü`nce hazırlanan onaylı kitle etütleri ve analitik etütte mevcut teşekkül üzerinden hesaplanan KAKS, TAKS değerleri göz önünde alınarak mevcut imar adaların inşaat alanına ulaşılmış ve hesaplanan inşaat alanının, yürürlükteki imar planında belirlenmiş olan imar adalarının alanlarına oranlanması ile ortalama emsal (E) değeri bulunmuş olup, Belediyemiz tarafından yapılan tüm revizyon plan çalışmalarında plan öncesi plana altlık oluşturacak analitik etütte yer alan kabuller esas alınmış ve plan raporunda belirtilmiştir.

2. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonunda, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği`nin Ek-2 Tablosundaki Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarına ilişkin standartların(yeşil alan dahil), anılan Yönetmelikteki standartları sağlamadığı konusunda;
1/1000 ölçekli Karabağlar Günaltay Mahalleleri ve Civarı Uygulama İmar Planının bir revizyon plan çalışması olduğu bu sebeple Mekansal Planlar yapım Yönetmeliği`ndeki standartların sağlanması hususunda bir gerekliliğin olmadığı plan sınırları içerisinde bulunan, alanın tamamına yakınının yapılaşmış alanlar olması ve oluşturulan plan kararları ile alanda yaşaması öngörülen nüfusun arttırılmadığı hatta revizyon imar planından önce yürürlükte olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki donatı alanları ile birlikte yeşil alan miktarının da kişi başına düşen miktarının 2 katına çıkarılarak donatı alanlarının arttırıldığı dikkate alındığında, alana ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu ile öngörülmüş olan plan kararları ve ayrılan sosyal donatı alanları açısından üst ölçekli plan kararları ile çelişmediği, şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırı olmadığı,

3. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu Plan Notlarının 1.27. maddesinde "Mülkiyet ve ruhsatlı yapılar ile imar planı arasında uyumsuzluk olması durumunda 2 metreye kadar olan uyumsuzlukları düzeltmeye imar, harita ve planlama müdürlüklerinden oluşan ve ilgili başkan yardımcısının başkanlığında toplanan teknik komisyon yetkilidir." şeklinde yer alan hükmün İmar planı revizyonu yapılan bölgede ruhsatlı yapıların korumaya yönelik bir plan notunun uygulamayı güçleştireceği onaylanan planın yeni bir plan olduğu, dolayısıyla ruhsatlı yapıları koruması gerektiği gibi bir zorunluluk olmadığı, ilke belirlenemeyeceği, böyle bir notun varlığının planın amacıyla çeliştiği konusunda;

"Mülkiyet ve ruhsatlı yapılar ile imar planı arasında uyumsuzluk olması durumunda 2.00 metreye kadar olan uyumsuzlukları düzeltmeye imar, harita ve planlama müdürlüklerinden oluşan ve ilgili başkan yardımcısının başkanlığında toplanan teknik komisyon yetkilidir." hüküm ile ilgili; İlçemiz sınırlarında kadastral parsellerden oluşan mülkiyet yapısının fazla olması ve anılan parsellerin sayısal koordinat değerlerinin bulunmaması imar planlarının uygulama aşamasında sorunlara neden olmaktadır. İmar planlarında, cephe çizgisi koruma olarak belirtilen ancak mülkiyet olarak altlığı kadastral olan parsellerde işlem tesis edilmesi aşamasında, kadastro müdürlüğü veya lisanslı harita kadastro mühendislik büroları tarafından düzenlenen aplikasyon krokilerine göre grafik olan kadastral mülkiyet verilerinin sayısal mülkiyet verilerine dönüştürülmesi sırasında imar planı ile parsel sınırları arasında uyumsuzluklar ortaya çıkmakta ve imar uygulamalarına esas imar hatlarının belirlenmesi sırasında sıkıntılar yaşanmaktadır.

İzmir genelinde, İzmir Uygulama Plan Notlarının "Uyulması Zorunlu Diğer Şartlar" başlığı altında yer alan "7-Uygulama planları ile kadastral durum arasındaki 3m. ye kadar olan kaymalar tecvizi hataya girer ve uygulamada kadastral durum esas alınır." hükmü uygulanmaktadır. Bu nedenle daha önce yapılan uygulamalar doğrultusunda, ortaya çıkan uyumsuzlukların 2.00 metreye kadar tecviz sınırlarında kaldığı değerlendirilmiş ve önceki plan notlarında "3.00 metreye kadar" olan ifade "2.00 metreye kadar" olarak yeniden düzenlenmiştir. Bu plan notu ile imar planlarının uygulanma aşamasında, kesinleşmiş sayısal koordinat değerleri bulunmayan kadastral parseller ile imar planının çakıştırılması sonucu ortaya çıkan uyumsuzlukların giderilmesi ve korunması mümkün olan ruhsatlı yapıların korunması amaçlanmış olup plan notunun sadece ruhsatlı binaları korumaya yönelik bir plan notu olarak değerlendirme imkanı bulunmamaktadır. Ayrıca bu işlemler, parsellerin mülkiyet yapısında herhangi bir değişikliğe neden olmamaktadır.

4. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu Plan Notlarının 1.30.1. maddesinde yer alan B-4 nizamlı tüm imar adalarına ilişkin belirlenen yapılaşma koşulu ile yine plan notlarının 1.33.maddesinde "T1-Ticaret Alanı" kullanımlı bitişik nizam 3 kat(B-3) ve bitişik nizam 4 kat(B-4) yapılaşma koşullu tüm imar adalarında, İmar Kanunu`nun 18`inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5. maddesinin uygulanması koşuluyla; minimum 1000 m2 parsel büyüklüğüne erişildiğinde veya ada ölçeğinde gelindiği takdirde, Emsal-2.50 ve Yençok-21.50 metre olacak şekilde inşaat izni verilir." şeklinde plan notuna istinaden, plan notları ile aynı konum ve plan kararlarına sahip iki parselin plan notları ile farklı bir yapılaşma öngörülmesi durumunun ayrıcalıklı imar hakkı olarak tanımlanacağı, aynı ada içerisinde söz konusu büyüklükleri sağlayıp bir araya gelen parseller ile gelemeyenler arasında ciddi farklılıklar oluşacağı dikkate alındığında bahse konu plan notlarının Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 7. maddesinin b bendinde yer alan "Planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür" şeklindeki hükme açıkça aykırı olduğu konusunda;

Revizyon imar planını kapsayan planlama alanına bakıldığında; tamamına yakın bölümünün 1980`li yıllarda onaylanan Islah İmar Planları doğrultusunda oluşan 100-300 m² büyüklüğündeki ıslah parsellerinde çoğunlukla ön bahçesiz Bitişik Nizama göre ruhsatsız yapılaşmaların yoğunluklu olduğu dikkate alındığında, sosyal ve teknik altyapı alanları yetersiz bulunan mevcut dokunun iyileştirilmesi hedeflenerek yürürlükteki yönetmeliklerle parsel bazında yapılaşmanın mümkün olmadığı söz konusu ıslah parsellerinde, fiziksel çevrenin sağlıklı bir yapıya kavuşturulması amaçlanmıştır.

Bu amaçla; ruhsatsız yapılaşmaların yoğunluklu olduğu ve plan kararları ile müdahale imkanının bulunduğu Bitişik Nizamlı imar adaları birleştirilerek Emsalli imar adalarına dönüştürülmüş, ancak ıslah imar planlarından sonra onaylanan revizyon imar planı kararları ile planlı yapılaşmış ruhsatlı yapıların bulunduğu imar adaları çoğunlukla korunmuştur.

Ancak, plan kararları ile korunan söz konusu imar adalarındaki yapıların fiziki ömrü tamamlandığında, yenilenmesi aşamasında revizyon imar planı ile müdahale edilen imar adaları ile plan kararlarında sürekliliğin sağlanması ve özellikle Bitişik Nizam imar adalarının ayrık nizamlı yapılaşacak Emsalli imar adalarına plan notları ile dönüşümünün hızlandırılması amaçlanmıştır.

Aynı imar adası içinde plan notuna göre parsel büyüklüklerinin sağlanamaması durumunda ise, ada ölçeğine gelindiği taktirde de plan notlarının uygulanması amaçlanmıştır.

Bu kapsamda revizyon imar planında belirlenen konut alanları ile ticaret alanları arasında farklı yapılaşma koşullarının; üst ölçekli plan kararları ile çelişmediği, şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırı olmadığı düşünülmektedir.

5. Plan Notlarının 2.1.2 maddesinde "Konut alanlarındaki konut yapılarının zemin katlarında yalnız ilgili bina alanı içerisinde günlük ticaret yapılabilir." denmektedir. Ancak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde mevcut teşekküller dikkate alınarak yol boyu ticaret kararı alınmakta olup, alanın henüz bu plan doğrultusunda yapılaşmadığı, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği`nde "Konut Alanları" ile "Ticaret-Konut Alanları"nın ayrı gösterimlerle tanımlandığı ve bu kapsamda söz konusu kararın plana yansıtılması gerektiği, bu haliyle plan notları ile plan kararından farklı fonksiyon öngörülmüş olduğu, plan notu ile herhangi bir mekânsal karar olmadan konut alanlarının tamamında günlük ticaretin yapılabilmesinin önünün açıldığı, yaratacağı trafik açısından ulaşım ağının yeterli olup olmayacağı, otopark sorununun nasıl çözüleceği gibi konulara ilişkin pla n açıklama raporlarında herhangi bir değerlendirmenin olmadığı, böyle bir uygulamanın planın amacına aykırılık teşkil edeceği konusunda;

Plan notlarının 2.1.2 maddesine ilişkin yapılan değerlendirmede Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği`nin 69/2. maddesi çerçevesinde "günlük ticaret" tanımına yer verilmemesi nedeni ile bu hükmün söz konusu yönetmeliğe aykırı olduğu ifadesi yanıltıcıdır.

Şöyle ki; söz konusu yönetmeliğin Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar başlıklı birinci bölümünde 4. maddesindeki tanımlar kısmında "yy) Konut alanı: İmar planlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanları," olarak tanımı yönetmeliğin 19. maddesine atıf yapmakta olup dördüncü bölümünde yer alan Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları başlıklı 19. madde f bendinde "f) Konut alanı: Bu alanda; 1) İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi,eczane, Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıyla günübirlik sağlık hizmeti sunulan sağlık kabini, muayenehane ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir."olarak yer alan ifade ile konut dışı hizmetler ifadesi günlük ticaret kapsamında ele alınmakta ve yönetmeliğin 19. maddesi, 69/2. maddesi kapsamı dışında kalmakta olup konuya ilişkin 02.12.2014 tarih ve 157/2014 sayılı Belediye Meclis kararımız ve 13.03.2015 tarih ve 05.299 sayılı İzmir Büyükşehir Belediyesi Meclisi kararı doğrultusunda konut alanlarında yol boyu ticaret alanları belirlendiğinden günlük ticaret kullanımına ilişkin plan hükmünün planlı alanlar imar yönetmeliği hükümleri ile uyumludur.

6. Söz konusu Revizyon İmar Planı Plan Notlarındaki 1.30.1.,1.31.1.,1.31.2.,1.32.1.,1.32.2., 1.33., 2.1.2 maddelerinin, Karabağlar ilçe sınırları içindeki beş ayrı Revizyon İmar Planına Plan Notlarının bütünleştirilmesine ilişkin plan değişikliğindeki Plan Notları ile benzer nitelikte olduğu ve bu plan notlarının İzmir 3. İdare Mahkemesi`nin 2019/82 Esas, 2019/1411 sayılı kararı ile iptal edildiği konusunda;

İzmir 3. İdare Mahkemesi`nin 2019/82 Esas, 2019/1411 sayılı kararı 30.10.2019 tarihinde alınmış olup, 1/1000 ölçekli 4. Etap Karabağlar-Günaltay Mahalleleri ve Civarı Revizyon İmar Planı Karabağlar Belediye Meclisi`nin 06/08/2019 tarih, 79/2019 sayılı kararı ile kabul edilerek 5216 sayılı yasanın 7(b) bendine göre onaylanmak üzere İzmir Büyükşehir Belediyesine 11.09.2019 tarihinde gönderilmiştir. Dolayısıyla, söz konusu mahkeme kararı anılan Mahkemece revizyon imar planının onama süreci devam ederken alınmıştır.

Ayrıca; İzmir 3. İdare Mahkemesi`nin 2019/82 Esas, 2019/1411 sayılı kararı ile iptal edilen söz konusu revizyon imar planı plan notlarındaki 1.30.1.,1.31.1.,1.31.2.,1.32.1.,1.32.2., 1.33., 2.1.2 maddelerinin iptal edilmesine ilişkin dava süreci devam etmektedir.

7. Plan Notlarının 2.6 maddesinde "31276 adaya ilişkin uygulama imar planına esas jeolojik jeoteknik etüd raporu onaylanmadan yapı ruhsatı düzenlenmez." şeklinde hüküm yer aldığı, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 21. maddesinin 6. fıkrasında; "Onaylı jeolojik-jeoteknik veya mikro bölgeleme etüt raporu bulunmayan alanlarda imar planları hazırlanamaz." şeklindeki hüküm dikkate alındığında, bahse konu plan notunun yönetmelik hükmüne açıkça aykırı olduğu konusunda;

Karabağlar, Aydın Mahallesi, 31276 ada ve çevresinin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar planına esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu 1 Numaralı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 102. maddesinin 1. Fıkrasının (d) bendi ile 28.09.2011 tarih ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü) 102732 sayılı genelgesi gereğince 22.01.2021 tarihinde (Yerbis Barkod No:20001235049921) onaylanmıştır.