İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından hazırlanan ve İstanbul genelindeki tüm 1/5000 ve 1/1000 ölçekli İmar Planlarına ilave edilmesi talep edilen, yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın ilgili hükümlerine göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale edilen aşağıdaki plan notları İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 17.12.2020 tarih ve 1370 sayılı kararı ile oybirliği ile kabul edilmiştir.

Söz konusu meclis kararında kabul edilen plan notları şu şekildedir:

"1- Bu plan notundan faydalanacak yapıların; 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerine göre ruhsat ve/veya yapı kullanma izninin bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni bulunan alanlarda kalması gerekmektedir.

2- Toplam inşaat alanı; onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır.

3- Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave otopark alanları, tamamı gömülü olmak kaydıyla bu hesaba dahil değildir.

4- Meri imar planında belirtilen yol ve donatı alanları terkleri yapılmadan uygulama yapılamaz.

5- Uygulama yapılan parsellerde yapı yükseklikleri, yapılaşma düzeni, meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa silüet kararlarına uygun olarak, ilgili idaresince onaylanacak mimari projede belirlenir. Bu kapsamda yapılacak uygulamalarda, yeni yapıların kullanım amacı meri imar planlarına göre belirlenir.

6- Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen kat yükseklikleri aşılamaz.

7- İlgili idaresince ruhsat onayı yapıldığı tarihten sonra yapının bulunduğu parselin ifraz edilmesi halinde bu plan notuna göre uygulama yapılamaz. 

8- 3194 sayılı İmar Kanunun Geçici 16. maddesine (Ek: 11.5.2018-7143/16 md.) göre yapı kayıt belgesine konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve kazanılmış hak oluşturmaz.

9- Bu plan notundan yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, hassas alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen yenileme alanları, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesinde ve diğer özel kanunlar ile belirlenen alanlarda kalan taşınmazlar faydalanamaz."

Şubemiz tarafından konuya ilişkin olarak ilki 2 Şubat 2021, ikincisi 16 Şubat 2021 tarihinde olmak üzere Danışma Kurulu Toplantıları düzenlemiş ve söz konusu plan notu çalışması değerlendirilmiştir. Söz konusu toplantılarda İstanbul genelindeki tüm 1/5000 ve 1/1000 ölçekli İmar Planlarına ilave edilmesi planlanan plan notları şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı perspektifinden ele alınmış, yürütülen tartışmalar neticesinde bu görüş metni ortaya çıkmıştır.

İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 17.12.2020 tarih ve 1370 sayılı kararı ile oybirliği ile kabul ettiği 9 maddeden oluşan plan notu değişikliğinin çıkış noktasının bir soruna çözüm üretme gayesi olduğu aşikardır. Bu plan notu değişikliğinin İstanbul için önemli bir problem olan deprem riski karşısında kentsel dönüşüme girmesi gereken ve bir sebepten kentsel dönüşümle dönüşemeyen yapıların dönüşümünü sağlamak amacında olduğu görülmektedir.  Ancak bu plan notu değişikliğinin İstanbul genelindeki tüm 1/5000 ve 1/1000 ölçekli İmar Planlarına ilave edilmesi şehircilik disiplini ve planlama ilkeleri açısından sakıncalar içermektedir.

Öncelikle kentin bütününü etkileyecek nitelikte olan bu kapsamda bir plan notu değişikliğine gidilmeden önce kapsamlı altyapı ve analiz çalışmalarının yapılması gerekmektedir. Bu plan notu değişikliği kapsamında yenilenecek yapılar ve kentsel çevrelerde, kat artışları ve buna bağlı olarak yoğunluk artışları yaşanması öngörülmektedir. Hem mevcut hem de olası dönüşüm sonucu oluşacak yapı stoğuna dair detaylı çalışma ve tespitler yapılmadan, bu yeni nüfusa göre sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçları tespit edilmeden uygulamaya geçilmesi eğitim, sağlık gibi temel hizmet alanlarında dahi eksikliklerin ortaya çıkmasına neden olacaktır. Ancak bir meclis kararı ile kabul edilen bu plan notu değişikliği çalışmasına ilişkin herhangi bir altyapı ve analiz çalışması yapılmadığı, yapılmış ise kamuoyu ile paylaşılmadığı görülmektedir.

Buna ek olarak, kentin bütününü etkileyecek bu plan notu değişikliğinin kabul edilmesiyle birlikte İstanbul`un 39 ilçe belediyesi bu notlara ilişkin ilçe özelinde çalışmalarda bulunacaktır. Ancak plan notlarıyla ilgili belirsizliklerin farklı ilçe belediyeleri tarafından farklı yorumlanma riski bulunmaktadır. Plan hiyerarşisi ilkesine göre olması gereken nazım imar planlarında İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca yapılacak yönlendirici plan notu değişikliği beklenmeden uygulama imar planlarının farklı ilçe belediyeleri yorumları ile tadil edilmesi de kentimizin bütünlüklü planlama dili ve mevzuata uygunluk açısından ciddi sıkıntılar ortaya koyacaktır.

Ayrıca bahse konu plan notu değişikliği kapsamda değerlendirilebilecek ve kentsel dönüşüme girmesi gerekirken bir sebepten kentsel dönüşümle dönüşemeyen yapıların sayısının oldukça kısıtlı olduğu bilinmektedir. Diğer yandan kentsel dönüşümden yararlanamayan yapıların birçoğunun ana probleminin finansman olduğu bilinmektedir. Dolayısıyla dönüşümün finansmanına dair herhangi bir öneri ya da yaklaşım sunmayan söz konusu plan notu değişikliğinin kentsel dönüşüme giremeyen yapıların dönüşüm problemine çözüm olup olamayacağı belirsizdir. Bu plan notlarına rağmen dönüşemeyen yapılar olması muhtemeldir. Bu sebeple bu plan notu değişikliği çalışmasıyla birlikte bir finansman modeli gereksinimi de doğmaktadır. Kent bütünündeki planlama sistemini ve plan kararlarını baştan aşağı değiştirecek olan bu plan notları neticesinde karşılaşılabilecek sorunlara dair çözüm önerilerinin üretilmiş olması gerekmekte, özellikle finansman modeli açısından önerilerin üretilmiş olması beklenmektedir.

Finansman modeliyle birlikte aslında bu plan notu değişikliğine gerekçe oluşturan sorun özünde konut politikaları ile ilişkilidir. Finansman modeli belirlenirken bir yerel yönetim birimi olarak İstanbul Büyükşehir Belediyesi`nin sosyal konut politikalarıyla da bağını kaybetmemesi gerekmektedir. Kentsel dönüşüm aracılığıyla yenilenemeyen konutlarda yaşayan vatandaşların sorununun, aynı zamanda bir sosyal konut politikası sorunu olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Temel haklar içerisinde sayılabilecek güvenli, sağlıklı ve karşılanabilir konutlarda yaşama hakkına yönelik çözümler üretmek yerel ve merkezi yönetimlerin sorumluluğudur. Bu noktada sorunun piyasa koşulları içerisinde çözülmesine yönelik adımlar atmak yerine hak temelli bir yaklaşım ile sosyal konut politikalarının gözden geçirilmesi ve geliştirilmesi temel önemdedir.

Yine plan notları ile ifade edilen bir başka husus da yürürlükteki plan kararlarından önceki plan hükümlerine dönülmesidir. Plan koşullarında zaman içinde bir değişiklik olmuş ise bu bir ihtiyaçtan olmuştur. Dolayısıyla mevcut durum ve ihtiyaç analizlerinden bağımsız bir şekilde eski plan kararlarına dönmek ve bir alandaki yapılaşma yoğunluğunu, kat adedini, bağımsız birim sayısını arttırmak sakıncalı olabilir. Üstelik bu artışlar beraberinde nüfus artışını da getirecek uygulamalardır. Ancak yine bu noktada da nüfus artışı neticesinde doğacak olan donatı ihtiyacına dair de herhangi bir öneri üretilmediği görülmektedir.

Bahse konu plan notları ile aslında yeni bir muafiyet tanımlanmaktadır. Ülkemizde belli dönemlerde benzer muafiyetlerin (İmar Barışı uygulamaları, 6306 sayılı yasa vb.) yapıldığı bilinmektedir. Ancak bu muafiyet uygulamalarının öngörülemeyen mağduriyetler yarattığı da bilinmektedir. Bu sebepledir ki mevcut sorunları gidermek için kurgulanan bir uygulamanın başka sorunları beraberinde getirecek olması o uygulamanın daha kapsamlı olarak kurgulanmasını, daha detaylı olarak çalışılmasını gerektirmektedir. Bu açıdan vurgulanması gereken en önemli nokta, belirsizliklerin giderilmesi konusudur. Analize dayandırılan, mülkiyet verilerine dayandırılan, mevcut duruma dayandırılan plan kararları üretilmelidir. Böyle bir plan notuyla belirsiz bir şekilde çözüm aramaya çalışmak yerine asıl sağlıklı olan; planları ihtiyaçların analizi neticesinde revize etmektir. Mevcut planlar sorunları çözmekte yetersiz kalıyorsa, her planın geçerli olduğu alana yönelik olarak güncellenmesi gerekir. Bu haliyle yapılan işlem ancak "plansız planlama" olarak adlandırılabilir.

İBB Meclisi tarafından alınan ilke kararı ile mevcut nazım ve uygulama imar planlarına işlenmesi beklenen plan notları ile çözüm üretmek yerine, temel şehircilik esasları gereği; her bir planlama alanı için analitik çalışmaların yapılması, edinilen bulgulara göre ihtiyaç alanlarının tanımlanması ve sorunların plan bütünlüğünü bozmadan çözülebilmesi için her bir plan özelinde revizyon plan çalışmasının yapılması daha yerinde olurdu. İBB`nin iletilen taleplere yönelik çözümler üretme motivasyonuyla yapmış olduğu plan notu değişikliğine yönelik ilke karar çalışması temel birtakım beklentilere karşılık verecektir, ancak söz konusu plan notlarını yürürlükteki tüm plan kararlarına eklemenin planlama açısından tartışmalı olduğu açıktır.

Son olarak bugün yüz yüze olduğumuz bu düzenleme ile; parselin konumu, yapının mevcut durumu, ruhsat gibi izin belgelerinin alındığı tarih, önceki planlarda hangi plan hükümlerine tabii olduğu gibi birçok parsel ölçeğinde detay değişkenin girdi olduğu bir karmaşık plan durumu belirleme formülü uygulanmak zorunda kalınacaktır. Bu durum, planların şeffaflığı ve bütünlüğü açısından açıkça sorun yaratmaktadır.

İzmir Geneli Kentsel Dönüşüm Amaçlı Onaylanan Usül ve Esaslar Hakkında Şube Görüşü

İzmir İli genelinde 30/10/2020 tarihinde meydana gelen deprem sonucunda 7269 sayılı Kanun kapsamında ağır ve orta hasarlı olarak tespit edilen yapılar ile 01/01/1998 tarihinde yürürlüğe giren "Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik" öncesinde ruhsat alarak yapılmış yapılar veya 6306 sayılı Yasa kapsamında riskli yapı olarak belirlenen yapıların dönüşümüne ilişkin yapılacak plan ve uygulama çalışmalarında uyulacak usul ve esaslar İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 01.03.2021 tarih ve 196 sayılı kararı ile oybirliği ile kabul edilmiştir.

Bahsi geçen meclis kararı ile temel olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri gereği yapılacak uygulamalarda geçmişte var olan yönetmeliklere dayanarak verilen inşaat alanlarında oluşan azalma ve mer`i planlara ek ayrıcalıklı inşaat hakkı tarifleyen plan notu ve yönetmelik hükümlerini İzmir Büyükşehir Belediyesi Meclisi`nin 2002 yılında yürürlükten kaldırması nedeniyle oluşan inşaat alanı azalmasını ortadan kaldırmak hedeflenmiştir. Bu karar ile parsel bazında dönüşümün teşvik edilmesi hedeflenmiş, kentlerimizin geçmişten günümüze çözümsüz bırakılarak biriken ve afetin nedeni olan sorunlar yeniden sıralanmaktadır. 

Meclis kararında özetle;

• TAKS tanımlanmamış ayrık ve blok nizam yapı adalarında maksimum TAKS 0,40 kullanılabilmesi,

• Kat Sıkıştırma,

• Kottan kat kazanma,

• Çatı katı veya çekme katların tam kata çevrilmesi,

• Kooperatiflere ilave %10 TAKS ve KAKS verilmesi,

hususlarından kaynaklı yapıların mevcut ruhsatlarındaki inşaat alanlarındaki azalmaların 01.01.1998 tarihinden önce ruhsat alan ve 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak ilan edilen yapılarda yeniden kabul edilmesi önerilmektedir. Bu öneriyle birlikte TAKS veKAKS tanımlanmamış Ayrık, Ayrık İkiz ve Blok nizamlı ve %50`den fazlası yapılaşmış yapı adalarında yer alan boş parsellerin de onaylanan "usül ve esaslar" kapsamında değerlendirilmesi öngörülmüştür. Yukarıda bahsi geçen uygulamaların ise ilçe belediyeleri tarafından belirlenecek olan "Mevcut Durumu Korunacak(K) Alan" sınırları dahilinde uygulanması önerilmektedir. "K" alanlarının belirlenmesi için ilçe belediyelerine 5 aylık süre tarif edilmiş olup ayrıca belirlenen kapsamda yer alan binaların hükümlerden yararlanabilmesi için ise 5 yıl kısıtı getirilmiştir. Ancak süre kısıtı getirilen diğer uygulamalarda (Örn. Otopark Yönetmeliği) görüldüğü üzere bu uygulamanın süresinin uzatılması ve uzun yıllar kullanılması riski de açıkça ortadadır. 

Yapılması gereken, yalnızca sorunları tespit etmek ve günü kurtaran, ancak yeni felaketlere yol açma riski taşıyan çözümler değil, kentlerimizi afetler karşısında dirençli hale getirecek kalıcı planlı/programlı çözümler üretmektir.

Bugün yine 30.10.2020 tarihinde yaşanan deprem sonrası, yalnızca yapı bazlı çözüm üretmek üzere mevcut konut üretim politikası esas alınarak çözüm önerileri geliştirilmektedir. 

Mevcut konut üretim biçimleri çerçevesinde binaların yenilenmesi depremlere karşı bir önlem gibi gözükse de öncelikle şu soruları yanıtlamak gerekmez mi?

• Mevcut konut üretim biçimiyle yenilenen her bir bina sonrası bağımsız birim sayısının artacağı bilinen bir gerçek iken, plan karaları değişmeksizin mevcut altyapının ve ulaşımın artan yoğunluğu kaldırması ne kadar mümkündür, bu yönde bir çalışma yapılmış mıdır?

• Mevcut durumda zaten kent merkezindeki yoğunluktan kaynaklı sorunlara çözüm üretilmemişken ilave yoğunluk kent merkezindeki sorunları daha da çözümsüz hale getirmeyecek midir? 

• Yalnız deprem değil, her türlü afet (sel, salgın, yangın vb.) riskine karşı dirençli kentler oluşturmak gerekmez mi?

• Yaşanan afetler mevcut plan kararlarının yeniden gözden geçirilmesi gerektiğini bize hatırlatırken, aynı kararlar üzerinden yeniden yapılaşıldığında afetlere karşı dirençli kentler oluşturabilecek miyiz?

• Yaşanan salgın sonrası açık kamusal alanlara ihtiyaç daha da artmışken ve mevcut planların bu konudaki yetersizliği ortadayken, aynı kararlarla daha çok nüfusu kentsel donatısı eksik fakat görece güvenli binalara mahkûm etmek ne kadar doğrudur?

Tüm bunlarla birlikte parsel bazlı dönüşümü öngören bu uygulamanın sorunlara yanıt vermeyeceği görülmekle birlikte planlama yaklaşımından uzak ve planlaman önemini ortadan kaldırdığı ise açıktır. "K" alanı belirlenen ve plan revizyonları ile müdahale gerektiren alanlarda parsel bazlı yenilenmelerin planların hayata geçmesi düşünülmektedir. Daha açıkça ifade etmek gerekirse "K" alanı olarak belirlenen alanlarda daha sonra plan çalışmalarının yapılmayacağını veya yapılsa dahi bu çalışmaların anlamsız hale geleceğini söylemek mümkündür.

Uygulamanın "beyan edilen" hedefleri ve olası sonuçlarına ilişkin yanıtlanmak üzere ortaya atılan daha fazla soru ise linkte (http://spoizmir.org/mimarlar-odasi-ve-sehir-plancilari-odasi-izmir-subelerinden-acik-cagri/) yer almaktadır.